Im gewerblichen BereichMiete und Pacht

Mietvertrag

Durch den Mietvertrag wird ein Vermieter verpflichtet, seinem Mieter den Gebrauch des vermieteten Objekts während der Mietdauer zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu bezahlen. Ein Mietvertrag kommt durch Angebot und dessen Annahme zustande.
Das Besondere beim Gewerberaummietverhältnis ist, dass es keinen besonderen gesetzlichen Schutz des Gewerberaummieters gibt . Beispielsweise gelten weder Kündigungs- und Bestandsschutzregelungen des Wohnraummietverhältnisses, noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe. Auch Regelungen zum Räumungsschutz für Mietraum bestehen bei Gewerberaummietverhältnissen nicht.

Form des Mietvertrags

Um einen wirksamen Mietvertrag abzuschließen, müssen sich die Vertragsparteien zumindest über den wesentlichen Inhalt einigen. Ein Mietvertrag über Gewerberäume kann auch mündlich geschlossen werden.
Beachten Sie aber:
Wird der Mietvertrag für einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen, hat dies aufgrund der bis 31.12.2024 geltenden Rechtslage schriftlich zu erfolgen. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Der Vertrag kann dann nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich gekündigt werden, erstmalig zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache.
Mit dem Bürokratieentlastungsgesetz IV gab es eine Änderung. Statt der Schriftform ist nun die Textform ausreichend. Das Gesetz wurde am 29.10.2024 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und tritt damit ab 01.01.2025 in Kraft.

Für die Regelung bezüglich der Textform sieht das Gesetz Übergangsvorschriften vor. Demnach ist die neue Regelung auf Verträge, welche bis 31.12.2024 abgeschlossen werden erst ab 01.01.2026 anzuwenden. Sollte bei diesen bestehenden Vertragsverhältnissen aber im Zeitraum bis 31.12.2025 zu Änderungsverträgen kommen, greift die Neuregelung ab dem Zeitpunkt des Änderungsvertrags.

Das bedeutet:
Bestehende Mietverhältnisse sind noch für ein Jahr nach der bisherigen Regelung zu beurteilen. Wenn also die Schriftform bei Zeitmietverträgen, die länger als ein Jahr sind, nicht eingehalten wurde, kann man sich bis 31.12.2025 noch darauf berufen, dass ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt.

Was ist die Textform?

Nach § 126 b BGB ist die Textform eine vereinfachte Form für die Abgabe von Willenserklärungen im Rechtsverkehr. Es genügt die Erklärung in einer vergegenständlichten Form auf Papier oder einem dauerhaften Datenträger (beispielsweise E-Mail). Dabei muss die Person des Erklärenden genannt und das Ende der Erklärung gekennzeichnet werden. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Es genügt beispielsweise die eingescannte Unterschrift oder auch eine andere Kenntlichmachung des Endes der Erklärung.

Laufzeit des Mietvertrags

Hinsichtlich der Laufzeit eines Mietvertrages gibt es zwei Arten:

• Mietvertrag auf unbestimmte Zeit
  Dieser Mietvertrag ist entweder mit der vertraglich vereinbarten oder der gesetzlichen Frist zu kündigen oder per Aufhebungsvertrag zu beenden.

• Mietvertrag auf bestimmte Zeit (befristeter Mietvertrag)
  Dieser Mietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Frist. Eine vorzeitige Beendigung durch eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich. Möglich ist aber der Abschluss eines Aufhebungsvertrages.

Miethöhe

Die Miethöhe kann zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Eine Begrenzung ist nur durch die allgemeinen Vorschriften des Wuchers gegeben.

Im Downloadbereich finden Sie in unserem Merkblatt weitere Informationen zum Abschluss von Mietverträgen.

Pachtvertrag

Im Unterschied zum Mietvertrag gibt der Pachtvertrag dem Pächter neben dem Gebrauchsrecht auch das Recht, einen Ertrag aus der Pachtsache zu ziehen. Bei einer Überlassung von leeren Räumen zu gewerblichen Zwecken liegt somit ein Mietvertrag vor, während es sich bei der Überlassung von Betrieben um einen Pachtvertrag handelt (Erträge aus dem Betrieb).

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